Bij oversluiten bij een andere geldverstrekker sluit u een nieuwe hypotheeklening met een lagere hypotheekrente en nieuwe rentevaste periode af. Daarmee lost u uw oude hypotheek af en op deze manier verlaagt u uw maandlasten. Daarnaast is er ‘interne oversluiting’ mogelijk bij de bestaande geldverstrekker. U betaalt dan alleen een boeterente voor het vervangen van de bestaande renteafspraak door een nieuwe renteafspraak. Uw Erkend Hypothecair Planner kan voor u berekenen of dit soort acties in uw geval voordelen opleveren. In de huidige tijd met historisch lage hypotheekrentes is dat vaak wel het geval.
Bij oversluiten betaalt u meestal een ‘boeterente’. Dat kan een behoorlijk bedrag zijn. Wel is deze boeterente fiscaal aftrekbaar, zodat u in het volgende jaar hiervoor een belastingteruggaaf kunt verwachten. Het kan echter zijn dat u niet beschikt over de geldmiddelen om deze boeterente te betalen of de te verwachten belastingteruggaaf voor te schieten. In die situatie kan uw Erkend Hypothecair Planner samen met u naar een oplossing zoeken. Indien u geen hypotheekverhoging of persoonlijke lening meer wilt om de te betalen boetrente te financieren, kan ook zgn. rentemiddeling uitkomst bieden. De te betalen boete wordt dan verwerkt in de vorm van een renteopslag op de actueel geldende hypotheekrente. Voorts past de geldverstrekker vaak nog een extra opslag toe van doorgaans (maximaal) 0,2%. Daarnaast is een eenmalig bedrag aan behandelingskosten aan de geldverstrekker verschuldigd. De nieuwe hypotheekrente (inclusief genoemde opslagen) en de eenmalig te betalen behandelingskosten aan de geldverstrekker zijn dan vervolgens weer fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Het voordeel van deze constructie is dat u de boeterente wegens herziening van de hypotheekrente niet ineens hoeft te betalen.
U denkt mogelijk dat oversluiten op latere leeftijd niet mogelijk is. In principe is echter ook dan oversluiting mogelijk. Er gelden soms wel beperkingen. Elke geldverstrekker hanteert namelijk zijn eigen beleid.
Ook is oversluiten bij een (heel) lage hypotheeksom vaak niet voordelig, omdat de mogelijke (rente)besparing niet opweegt tegen de kosten voor oversluiten.
Geldverstrekkers letten in ieder geval op de volgende zaken:
- Het inkomen moet bestendig zijn en voldoende om de nieuwe hypotheek te dragen. Eventueel pensioen wordt aan de hand van de documentatie dus op bestendigheid beoordeeld. AOW is in principe aan te merken als bestendig.
- De hypotheeksom mag in principe niet hoger zijn dan de woningwaarde.
Vaak is er op latere leeftijd van de geldnemer een bepaald vermogen opgebouwd (overwaarde in de woning, spaargeld en/of kapitaalpolissen die uitgekeerd zijn of gaan worden). Dit maakt het voor een bank of geldverstrekker gemakkelijker om u te accepteren als hypotheekcliënt (wel kan een te laag inkomen een probleem vormen voor het krijgen van de gewenste hypotheek).
Resumerend gelden voor u de volgende voordelen bij oversluiting c.q. rentemiddeling:
- De hypotheekrente is historisch laag waardoor oversluiten sneller voordelig is.
- Bij een hoge(re) overwaarde op uw woning valt u mogelijk in een lagere risicoklasse voor de bank. U komt dan mogelijk in aanmerking voor een lagere hypotheekrente.
- Bij een hypotheek van voor 1 januari 2013 kunt u soms uw huidige hypotheek-/aflossingsvorm meenemen naar de nieuwe geldverstrekker (bij aflossingsvrije hypotheekleningen gelden veelal wel bepaalde beperkingen/voorwaarden). Elke geldverstrekker hanteert zijn eigen beleid.
Oversluiten c.q. rentemiddeling is niet altijd een goede keuze. Het betreft complexe materie. Er dient altijd naar uw specifieke omstandigheden, wensen en doelstellingen etc. te worden gekeken. Bij oversluiting naar een andere bank dient u in ieder geval rekening te houden met het vereiste van een volledig hypotheekadvies. De kosten daarvan zijn fiscaal aftrekbaar. Wij zullen altijd de nodige berekeningen maken waaruit voor u het financiële voordeel van eventuele oversluiting of rentemiddeling moet blijken. Uw Erkend Hypothecair Planner verstrekt u graag nadere informatie.