Succesvol uw eerste woning kopen!

• Goed nieuws voor starters. De Starterslening blijft bestaan. Wel wijzigen de voorwaarden, zo wordt de Starterslening gecombineerd met een extra lening, de zgn. Combinatielening (dit wordt hierna verder uitgewerkt).

• Stijgende huizenprijzen en aangescherpte hypotheekregels. Een lastige combinatie die het kopen van een huis niet gemakkelijker maakt. Zeker voor starters. Wie net te kort komt voor een hypotheek kan een beroep doen op de Starterslening. Ook in de toekomst blijft deze speciale lening bestaan. Wel wijzigen de voorwaarden, we zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij.

• Samengevat kunt u bij een starterlening maximaal 20 procent van de koopsom lenen. Bij een woning van € 150.000,00 gaat het dus om € 30.000,00. Dit maximum wijzigt niet.

• De basis van de Starterslening blijft ongewijzigd. u wordt gecompenseerd voor de rente (door de gemeente of woningcorporatie), dus betaal u de eerste 3 jaar
  (1e toetsingsmoment) geen rente. De aflossing wordt gedurende die 3 jaar door middel van een aparte lening (Combinatielening) gefinancierd. Dat is een verschil met de oude regeling. Zo betaal u echter ook in de nieuwe regeling de eerste drie jaar feitelijk geen aflossing over de lening. Hierdoor heb u in de beginperiode de nodige extra financiële ruimte. Verder blijft het mogelijk om extra boetevrij af te lossen (zonder minimum, ongeacht op welk leningdeel; onder de oude regeling gold nog een minimum ad
  € 250,00 per keer). De Starterslening vraag u aan bij de gemeente, de instantie achter de Starterslening is een overheidsfonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De Starterslening kan alleen met NHG garantie worden verstrekt; de Combinatielening wordt geborgd door SVn. Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving gevestigd. Rente 15 jaar vast voor de Starterslening. Afsluitkosten: een vast bedrag, thans € 750,00. De looptijd van de Starterslening bedraagt 30 jaar. De Combinatielening loopt even lang als de Starterslening. Afbouw van de Combinatielening vindt plaats na de startperiode van 3 jaar (resp. vanaf het betreffende volgende toetsmoment).

• Sinds 2013 is het verplicht om af te lossen op een hypotheek. Althans, voor het recht op hypotheekrenteaftrek (betreft nieuwe hypotheekleningen, exclusief bepaalde oversluitingen waarbij het aflossingsvrije karakter -afhankelijk van de situatie- behouden kan blijven). Voor starters werd bij de Starterslening een uitzondering gemaakt. Daar geldt immers de eerste drie jaar geen aflossing. Eind 2016 komt deze uitzondering te vervallen, aflossen is dan in alle gevallen verplicht.

• Om starters toch tegemoet te komen heeft SVn een zogenoemde Combinatielening in het leven geroepen. Dit is een lening die aan uw hypotheek gekoppeld wordt. Het bedrag dat u moet betalen aan aflossing, wordt dan betaald uit deze lening (zo loopt deze lening in ieder geval gedurende die eerste drie jaar langzaam op). u lost af, zonder dat het maandelijks van uw betaalrekening wordt afgeschreven, dus dat scheelt u in uw financiële ruimte.

• Over de Starterslening zelf geldt hypotheekrenteaftrek. Dit is niet het geval bij de Combinatielening die wordt toegevoegd aan de hypotheek. Onderstaand een praktijkvoorbeeld (gehanteerd door gemeente Twenterand, Overijssel) om dit duidelijker te maken:

  Femke heeft een Starterslening van € 30.000,00 tegen 3%. Oude regeling: na drie jaar start zij met het betalen van rente en aflossing, daarmee lost zij in 27 jaar haar Starterslening af. Rente is fiscaal aftrekbaar (in de fiscale box 1). Maandannuïteit bedraagt € 135,21 per maand. De nieuwe regeling komt feitelijk op hetzelfde neer, maar dan wordt van de Combinatielening gebruik gemaakt. In zowel de oude als de nieuwe regeling betaalt zij daardoor na 3 jaar feitelijk hetzelfde bedrag ad € 135,21 per maand (behalve: geen fiscale aftrek van de rente over de Combinatielening). In de oude situatie bestaat dit bedrag volledig uit rente en aflossing van de Starterslening ad € 30.000,00 (maandannuïteit over periode 27 jaar). In de nieuwe regeling bestaat dit bedrag uit € 126,48 (maandannuïteit over periode 30 jaar, berekend over de Starterslening ad € 30.000,00, waar zij gedurende de eerste 3 jaar dus niets van merkt op haar betaalrekening omdat de rente wordt gecompenseerd door de gemeente of woningcorporatie en de aflossing wordt gefinancierd uit de Combinatielening) en
  € 8,73 (maandannuïteit over 27 jaar voor de Combinatielening die na 3 jaar € 1.936,72 bedraagt). Na 3 jaar wordt er getoetst of Femke de rente en aflossing op de Starterslening én Combinatielening kan betalen. Er wordt dan bekeken wat Femke hiervan zou kunnen betalen. Indien zij de rente en aflossing op de Starterslening nog steeds helemaal niet kan betalen, dán wordt de situatie ongewijzigd voortgezet, waardoor de aflossing nog uit de Combinatielening blijft plaatsvinden en de rente blijft gecompenseerd. De volgende hertoetsing kan zij dan aanvragen na het 6e, 10e, en 15e jaar. De rente over de Combinatielening is zoals reeds opgemerkt fiscaal niet aftrekbaar. De Combinatielening valt in de fiscale box 3.

• De kostengrens voor de financiering van een woning zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt € €435.000. De kostengrens voor de financiering van een woning met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 461.100

• De kostengrens voor de financiering van woonwagens bedraagt € 166.000

• De kostengrens voor de financiering van woonwagenstandplaatsen bedraagt € 59.000

• Als gevolg van de (veelal aanzienlijke) rentekorting bij NHG verdien u de kosten van de NHG meestal binnen een relatief korte periode weer terug.

• Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal u een eenmalige premie, borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie bedraagt 0,6% van de totale hypotheeklening. Dit bedrag mag u (tot de kostengrens) meefinancieren in de hypotheek. Alle kosten die u moet maken om NHG te verkrijgen zijn in principe fiscaal aftrekbaar. Indien er sprake is van een opgebouwde waarde ten behoeve van een mee-verbonden levensverzekering of beleggingsovereenkomst of Spaarrekening Eigen Woning, die tegelijk met het afsluiten van de hypotheek wordt gerealiseerd, wordt de borgtochtprovisie berekend over de lening, verminderd met het bedrag van de opgebouwde waarde.

Voorwaarden:

• Bij aankoop bestaande woning en/of realisatie van energiebesparende voorzieningen en/of kwaliteitsverbetering (het treffen van bepaalde voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning) is een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur vereist. De kosten voor de kwaliteitsverbetering moeten worden onderbouwd door een taxatierapport en/of een bouwkundig rapport en/of een door uzelf opgestelde specificatie. De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het bedrijf dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert.

• De gelden benodigd voor de nieuwbouw, kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen worden volledig in depot gehouden door de geldverstrekker. Op basis van facturen (waarvan de datum moet liggen na de datum van het bindend hypotheekaanbod) kunt u de gelden door de geldverstrekker laten uitbetalen.

• Het blijven binnen de NHG kostengrenzen (zie boven) vormt de belangrijkste voorwaarde. Uw Erkend Financieel Adviseur kan u verder informeren. Zie tevens de website van NHG.