Hypotheek voor 55+
Het beleid van de overheid is gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Wij zien daarbij ook steeds meer verscheidenheid optreden.
Zo zien wij momenteel de volgende woonvormen:- Volledig zelfstandig wonen
- Wonen in een woongroep / woongemeenschap voor ouderen
- Woonvormen voor meer zorg behoevende ouderen (seniorenwoning, aanleunwoning); veelal betreft dit huurwoningen
Onder invloed van het overheidsbeleid speelt het kopen van een (andere) woning nadrukkelijk een rol in de leeftijd 55 plus. Indien er een bestendig inkomen is kunt u als 55 plusser in principe een hypotheeklening krijgen (uiteraard dient ook aan bepaalde andere voorwaarden te zijn voldaan). Indien u 57 ¼ jaar of ouder bent, is het echter mogelijk lastiger om een hypotheeklening te krijgen dan voor jongere personen (uitgaande van pensionering op 67 ¼ jarige leeftijd). Mensen van 57+ zitten dan immers minder dan 10 jaar van de wettelijke pensioenleeftijd af. Wat dan speelt is: een grotere overlijdenskans en een lager inkomen als gevolg van (aankomende) pensionering. Als de pensioendatum verder opschuift geldt hetzelfde wanneer u zich minder dan 10 jaar van de opgeschoven pensioenleeftijd af bevindt. Banken/geldverstrekkers stellen vanaf een bepaalde leeftijd soms nog aanvullende voorwaarden.
Opvallend genoeg zijn onder de 55 plussers ook starters te vinden. Mensen die hun leven lang gehuurd hebben, maar toch besluiten om de overstap te maken naar een koopwoning. Het zijn dan voornamelijk mensen die ingaan op het aanbod van hun woningstichting om de gehuurde woning te kopen. Door de lage hypotheekrente kan dat aantrekkelijk zijn.
Wanneer jij en je partner een verschil hebben in AOW-leeftijd kun je te maken krijgen met een AOW-gat, ook wel tijdelijk tekort genoemd. Hierdoor is het soms moeilijker om een hypotheek te krijgen. Met de Tijdelijk Tekort regeling maakt NHG voor deze groep een verantwoorde hypotheek mogelijk.
Voor stellen die samen een hypotheek hebben;
Met een AOW-ingangsdatum die maximaal 10 jaar uit elkaar ligt;
Waarvan de oudste partner al AOW ontvangt of binnen 10 jaar krijgt;
Waarvan de jongste partner nog geen AOW ontvangt;
Met een hypotheek die gedeeltelijk aflosvrij is.
Er bestaan nogal wat misverstanden over het kopen van een woning als u gepensioneerd of bijna gepensioneerd bent. Met een bestendig inkomen kunt u echter als (aankomend) gepensioneerde in principe een hypotheeklening krijgen. Wel dienen uw verdere verplichtingen goed te dragen te zijn. Uiteraard dient er aan bepaalde voorwaarden te zijn voldaan (betreffende de verhouding ‘lening in relatie tot uw inkomen’ en ‘lening in relatie tot de marktwaarde’ van de woning). Verder hanteren banken/geldverstrekkers vaak de eis dat het risico van overlijden van de geldnemer is afgedekt voor het bedrag waarmee de hypotheeklening de grens van 80-90% van de marktwaarde overschrijdt. Voor dit gedeelte dient een overlijdensrisicoverzekering te zijn afgesloten. Zie ook hieronder bij ‘Verplichte overlijdensrisicoverzekering’.
Bent u 55 plusser en wilt u gaan verhuizen of verbouwen? Dan kunnen wij samen met u bekijken wat in uw geval de beste oplossing is.
Na het bereiken van de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd gaat u minder belasting betalen, waardoor u ook minder fiscale renteaftrek heeft op uw hypotheek. Bovendien heeft u tegen die tijd mogelijk al een groot deel van de fiscale termijn ‘maximaal dertig jaar renteaftrek’ benut. Ook dat neemt de bank/geldverstrekker mee bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag.Energie besparen doe je nu Ontdek wat een zuinig en duurzaam huis jou oplevert.
De meeste banken/geldverstrekkers nemen het pensioeninkomen mee in de beoordeling als de aanvrager/cliënt binnen stel 10 jaar met pensioen gaat. Ligt de pensioenleeftijd verder weg dan 10 jaar, dan speelt het pensioeninkomen veelal een ondergeschiktere rol. Hierdoor kan het gebeuren dat een 56-jarige met een bruto inkomen van € 60.000,00 wel een hypotheek van € 275.000,00 kan afsluiten, maar een 58-jarige met hetzelfde inkomen niet. Dat is natuurlijk nogal merkwaardig. Het is het immers aan te raden om sowieso naar inkomensdalingen te kijken die zich binnen redelijk overzienbare tijd aandienen (of dat nu over 10, 12 of 15 jaar het geval is!).
De essentie is dat de aanvrager/cliënt de huidige hypotheeklasten ook goed kan dragen na ingang van zijn pensioen. Als het inkomen op de pensioendatum onvoldoende zou zijn voor het dragen van de hypotheeklasten, dan kunnen extra aflossingen worden overeengekomen, zodat de hypotheeklasten lager worden en deze vanaf de pensioendatum uit het pensioeninkomen kunnen worden gedragen.
Met ingang van 1 januari 2017 kan ook lijfrente als pensioeninkomen worden meegenomen. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Geldverstrekkers hanteren hierbij tevens hun eigen beleid.
Het merendeel van de banken/geldverstrekkers houdt bij het bepalen van het bedrag dat u maximaal kunt lenen ook rekening met een bepaald rendement over het vrije vermogen (spaargeld, beleggingen), voor zover die inkomsten redelijkerwijs te verwachten zijn.
Verder dienen bij alle hypotheekverstrekkingen de inkomens- en vermogensrisico’s goed te worden geïnventariseerd. Hierbij speciaal te denken aan bijzondere gebeurtenissen, zoals: arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en (eventueel) relatiebeëindiging. Soms speelt ook de kwestie van overdracht van de onderneming. Bij inventarisatie van de situatie bij overlijden is er nadrukkelijk de vraag te beantwoorden of de eventueel overblijvende partner in de woning wil en ook (financieel) kan blijven wonen, en voorts of er een testament is of moet komen (bestaand testament: beoordelen of wijzigingen aan te bevelen zijn; indien er nog geen testament is: beoordelen of het laten opstellen daarvan aan te raden is).
Voordelen:
Lagere belastingheffing over uw vermogen (omdat spaarsaldi niet meer mee tellen)
Vanaf 2019, een fiscale bijtelling over het fictief woongenot (‘huurwaarde forfait’)
Hierdoor wordt uw belastingaanslag lager.
Nadelen:
U mist de rente van uw spaarrekening
Uw vermogen zit daarna vast in uw woning; op het moment dat u er toch weer over zou willen beschikken (bijv. u zou een bedrag willen schenken aan uw kinderen), is dat vrijwel niet mogelijk zonder uw woning te verkopen
In overleg met uw Erkend Hypothecair Planner kunt u een goed afgewogen beslissing nemen waarbij met een aantal factoren rekening wordt gehouden.
U zult zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen!
Hypotheek voor 55+
Speciale aandacht verdient de situatie waarbij u met overwaarde op uw huidige woning een goedkopere woning gaat kopen. Een nieuwe hypotheeklening is dan veelal niet nodig omdat de marktwaarde van de nieuwe woning lager is van de marktwaarde van uw huidige woning. De bestaande hypotheek zou dan (op verlaagd niveau) kunnen worden voortgezet op de nieuwe woning. U dient dan wel langs de notaris te gaan voor het laten vestigen van een nieuwe hypothecaire inschrijving op de nieuwe woning. Vaak bestaat er als u bij dezelfde geldverstrekker blijft een (hypotheek)verhuisregeling, eventueel inclusief een tijdelijk overbruggingskrediet, dat wordt afgelost bij verkoop van uw huidige woning. Dit dient uiteraard te worden gecheckt / nagevraagd bij de geldverstrekker. Ook omdat het regelen hiervan de nodige tijd vergt, raden wij u aan vooral tijdig contact te zoeken met uw Erkend Hypothecair Planner! In principe is immers in dit soort situaties een nieuw financieel advies nodig.